C’è una domanda che mi sento ripetere sempre più spesso, con quella punta di ansia che si prova davanti a una decisione “da adulti”: nel 2026 conviene comprare o vendere casa? Le previsioni “shock” non sono un colpo di scena da film, sono piuttosto una combinazione di numeri e tendenze che, messi insieme, cambiano davvero il modo in cui guardi al mercato.
Il 2026 non sarà un boom, ma nemmeno una pausa
Gli esperti descrivono un mercato immobiliare italiano in crescita moderata. Tradotto in immagini quotidiane: non una corsa sfrenata, ma un tapis roulant che va avanti con costanza. Le stime medie sui prezzi oscillano parecchio, e proprio qui nasce l’effetto sorpresa.
Secondo diverse analisi:
- Nomisma parla di un +1% a +2% medio (con un +0,6% nominale nel 2026), ma avverte che “in termini reali” il conto cambia con l’inflazione.
- Scenari Immobiliari spinge l’asticella verso un +4,2% sui prezzi medi residenziali.
- Altre letture, come Bacchi o Immobiliare.it, si collocano in mezzo (circa +1% e +3,1%).
Il messaggio comune, però, è chiaro: niente crolli attesi, e un aumento che potrebbe essere sufficiente a far rimpiangere l’attesa, soprattutto nelle città più richieste.
Dove si muoveranno di più i prezzi, città per città
Qui le differenze diventano concrete, quasi “visibili” quartiere per quartiere. Le grandi città restano il motore, perché la domanda tiene e l’offerta è scarsa, soprattutto per immobili ben posizionati e con buona efficienza energetica.
| Città | Stima crescita prezzi 2026 (indicativa) | Nota pratica |
|---|---|---|
| Milano | fino a +7,3% | zone centrali e immobili efficienti molto contesi |
| Roma | fino a +6,8% | domanda robusta, attenzione alla qualità |
| Firenze | +2,5% a +3% | spinta anche da turismo e investitori |
| Torino, Bologna | +1,5% a +2% | crescita più regolare, selezione forte |
| Venezia, Bergamo, Verona | rialzi più contenuti | conta tantissimo lo stato dell’immobile |
Se stai pensando “allora compro in periferia e risparmio”, nel 2026 potrebbe funzionare solo se la zona è connessa bene e l’immobile non richiede lavori pesanti. Il mercato sta diventando più esigente, e lo si vede subito dalle visite: meno “colpi di fulmine”, più calcoli.
Quante compravendite? Il numero che cambia l’umore del mercato
Le previsioni sulle compravendite raccontano un mercato che vuole riprendersi, ma con due velocità:
- Scenari Immobiliari ipotizza circa 800.000 compravendite nel 2026, con un +3% a +5% rispetto al 2025 (stimato intorno a 770.000).
- Nomisma è più prudente, e scende verso circa 608.000.
Nel frattempo pesa un dato recente che non passa inosservato: il primo trimestre 2025 ha segnato un calo (OMI), ma molte analisi vedono un recupero graduale già dal 2025, soprattutto nelle principali città.
Tassi, salari, fiducia: perché il 2026 potrebbe “sbloccare” molte decisioni
Il motore psicologico del mercato, spesso, è il mutuo. L’ipotesi di tagli BCE che portino i tassi verso l’area 1,5% a 2% è uno dei fattori che alimentano le stime positive. In parallelo, gli scenari macro parlano di:
- PIL in crescita moderata (circa +0,8%),
- salari reali in recupero (circa +2,2%),
- prezzi che salgono, ma senza accelerazioni estreme.
Il risultato è una sensazione di “ok, forse è il momento”, soprattutto per chi ha rimandato nel 2024 e nel 2025.
Comprare o vendere nel 2026? Una bussola semplice (ma utile)
Se devi comprare
Nel 2026 comprare può essere sensato per la stabilizzazione generale e tassi più leggeri, ma nelle città in forte crescita l’anticipo conta. Un +6% o +7% su Milano o Roma significa migliaia di euro che spariscono tra un anno e l’altro.
Punta su:
- immobili efficienti (o efficientabili con costi chiari),
- zone con domanda stabile (servizi, trasporti, università),
- case “pronte”, se non vuoi essere frenato dai lavori.
Se devi vendere
Vendere nel 2026 può beneficiare di valori più alti, ma la platea diventa più selettiva. Non basta “mettere l’annuncio”, serve un prezzo coerente e una presentazione impeccabile, perché chi compra confronta tutto, classe energetica inclusa.
Funzionano meglio:
- case in buone condizioni, documenti in ordine,
- abitazioni con prestazioni energetiche credibili,
- immobili in zone richieste, anche se non centralissime.
In sintesi, la previsione “shock” è questa: il 2026 non promette magie, però premia chi si muove con lucidità. Comprare può proteggerti dai rincari nelle città calde, vendere può renderti di più, ma solo se la casa risponde alle nuove aspettative di qualità. Il mercato non è più indulgente, ed è proprio questo che lo rende, paradossalmente, più leggibile.
